房屋租赁合同，属于生活中常见的经济合同。此处的房屋包括永久性建筑也包括临时性建筑，例如住宅、商铺、仓库及厂房、活动板房、临时摊位。依法成立的房屋租赁合同，受法律保护，任何一方不得随意违约，更不能随意解除。现实生活中，许多房屋的租赁合同由出租人提供，其中往往会约定承租人需要交纳押金并且预交租金，还会约定如果承租人提前退租，租赁押金和预交的剩余租金概不退还。

问题来了：

如果合同约定房屋承租人提前退租，租赁押金和预交租金中的剩余部分不用退，就真的不用退了吗？

李浩律师的解答如下：

大部分情况下是要退的，只有极少数情况下不用退：

出租人不用退款的情形举例：

如果所涉租赁合同有效，承租人违约提前退租，出租人对承租人提前退租不存在过错，并且押金不足以弥补承租人违约行为给出租人造成的损失，则出租人确实可以不退还承租人的押金和剩余预付租金。

出租人需要退款的情形举例：

1.如果所涉租赁合同无效，例如所涉房屋（尤其是一些板房、大棚形式的建筑，以及摊位），未取得建设工程规划许可证，则所涉租赁合同无效，即使承租人提前退租，出租人依法也应当退还押金和剩余的预付租金。

2.如果所涉租赁合同因出租人的欺诈、承租人的重大误解或者对承租人显失公平等原因被撤销，导致承租人提前退租，则承租人的行为不构成违约且不存在明显过错，出租人应当将押金及剩余的预付租金退还给承租人；在出租人欺诈导致合同被撤销的情况下，承租人还可以要求出租人赔偿损失。

3.如果所涉租赁合同有效，但因出租人的根本违约行为（例如未及时交付房屋，未能保证房屋的正常使用功能、房屋危害承租人的安全和健康、房屋不符合国家强制标准等），导致承租人不能实现合同目的而提前退租（解除合同），则承租人有权要求出租人退还押金及剩余的预付租金，此处，承租人还有权要求出租人赔偿损失。

4.如果承租人就提前退租与出租人协商达成了一致，出租人明确同意退还押金或剩余租金（例如通过微信沟通达成一致），则出租人应当退还，出租人不能事后反悔。

5.如果是因为不可归责于合同双方的原因，例如战争、暴动、自然灾害、政府征收，以及他人破坏房屋等原因，导致房屋无法正常使用，承租人提前退租，出租人依法也应当退还押金和剩余的预付租金。

6、房屋违反法律法规关于禁止交付使用的强制性规定的，例如未经竣工验收的商品房，依法必须经消防验收合格但未经验收合格即交付使用的房屋，承租人提前解除合同，有权要求出租人返还押金及剩余租金。

广州房产律师、房屋租赁合同纠纷律师